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Você sabe o que é ITBI? Não? O ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.
Mas, se ainda assim você continuar sem ter ideia sobre o que é ITBI realmente, então calma que nós já te ajudamos com isso, e tudo o mais que você precisa saber sobre!
O que é ITBI?
Se você está em busca de sua tão sonhada casa própria, então sabe mais do que ninguém de toda a burocracia envolvendo o processo. E, além de toda a documentação que você deve se empenhar para conseguir, há também as taxas que devem ser pagas, sendo que o ITBI é exatamente isso. Então, se te perguntarem o que é ITBI, a resposta ideal é que é uma taxa a mais que você, infelizmente, deverá pagar ao adquirir um imóvel.
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é cobrado pela prefeitura municipal, e tem como intuito a transferência do imóvel para o seu novo proprietário, ou seja, ele é sim realmente importante. A compra somente será validade com o pegamento do ITBI.
Mas, o lado bom é que esse imposto é cobrado uma única vez, durante a transmissão de posse do imóvel.
Mas eu preciso mesmo pagar o ITBI?
Infelizmente sim, não há como fugir disso. Como já dissemos acima, é necessário realizar o pagamento deste imposto para que o imóvel passe para o nome do comprador. Ou seja, é este imposto que irá regularizar o imóvel adquirido nos registos públicos e lhe garantirá acesso a serviços tais como abastecimento e instalação de água e luz, coleta de lixo, asfaltamento das ruas, entre alguns outros.
E, tratando-se de uma taxa municipal, a quantia arrecadada pelo ITBI será também utilizada em benefício do município, ao menos teoricamente falando.
A boa notícia é que, nada impede que o comprador e o vendedor entrem em um comum acordo para dividirem esta taxa, pois, apesar de ser mais comum que o comprador arque com ela, isso não é exatamente uma regra.
OBS: Uma observação válida, e que pode ser a dúvida de muitas pessoas, é que também é necessário realizar o pagamento de ITBI mesmo que você esteja adquirindo um imóvel na planta. Neste caso o valor utilizado para o ITBI será tido quando o imóvel estiver pronto.
E não há exceções?
Bem, na verdade há sim exceções de cobrança do ITBI. É necessário lembrarmos de que o ITBI é um tributo de transação entre pessoas vivas, atente-se ao “vivas”. Isso pois, caso o proprietário venha a falecer, este imposto não será cobrado na condição de heranças. E ele também não será cobrado em casos de doação de um imóvel, mas calma que isso não te exime totalmente das taxas, o que acontece aqui é que o imposto pago muda de nome, agora você terá de arcar com o ITCMD – Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação.
O ITBI também não é cobrado para pessoas jurídicas que tenham adquirido uma propriedade para uso, mas é igualmente cobrado quando a empresa tem como intuito vender ou então locar o imóvel adquirido.
E, por último, dependendo da legislação de seu município, há casos em que o ITBI é isento em determinadas faixas de valores. O mesmo ocorre caso você seja beneficiário de algum dos programas habitacionais do governo, tal como o “Minha Casa Minha Vida”.
E muito cuidado, pois em casos de atraso, mesmo que não haja nenhuma penalidade a ser paga, o imóvel não será transferido para o seu nome. Caso isso venha a ocorrer, será necessário reiniciar o processo da solicitação do cálculo de imposto na prefeitura, de modo que um novo boleto seja gerado.
E como é feito o cálculo do ITBI?
Uma vez que você já sabe o que é ITBI, é compreensível que queira se informar sobre como é feito o seu cálculo e quanto ele custa. Pois sem problemas, vamos te explicar exatamente isso agora.
Não há um valor fixo e pré-determinado para o ITBI, sendo que sua quantia depende de alguns fatores que devem ser levados em consideração. Na verdade, há dois fatores que devem ser levados em consideração: O valor venal e a alíquota.
A alíquota
A alíquota cobrada depende do município que você reside, ou em que pretende adquirir seu imóvel. Isso pois cada prefeitura possui autonomia para dita a alíquota que julgar melhor (que geralmente reside entre 2% e 3%), e que geralmente é calculado tomando como base taxas de IPTU de cada uma das cidades. Ou seja, cabe a você correr atrás para saber qual é a alíquota de seu município.
Mas, para te poupar um pouco deste trabalho de pesquisa, nós separamos as alíquotas de algumas das principais cidades do Brasil, acompanhe.
- Para São Paulo (SP): alíquota de 3%;
- Para Rio de Janeiro (RJ): alíquota de 2%;
- Para Belo Horizonte (MG): alíquota de 3%;
- Para Recife (PE): alíquota de 3%;
- Para Porto Alegre (RS): alíquota de 3%;
- Para Salvador (BA): alíquota de 1% para os imóveis populares e de 3% para os demais;
- Para Manaus (AM): alíquota de 2% nas transmissões que sejam acima de 20 mil reais.
Como pode bem ver, o valor das alíquotas varia bastante de município para município, sendo que você pode consultar o valor do seu município diretamente pela Secretaria da Fazenda ou Finanças do Município.
O valor venal
O valor venal é fácil entender do que se trata. Ele é tido como o valor de compra e venda à vista no qual o imóvel será negociado, ou o valor de referência que é calculado pela própria prefeitura municipal. Ou seja, o maior valor entre estes dois é o valor que será considerado para o cálculo do ITBI.
E, caso você não tenha ideia de qual é o valor venal de referência do seu imóvel, você pode encontrá-lo facilmente através do site da prefeitura do município em que o seu imóvel se encontra, bastando para isso entrar com o seu respectivo número de IPTU.
O cálculo
Vamos então ao cálculo por trás do ITBI, de modo que não lhe sobrem dúvidas sobre o assunto. Para tal, façamos uma simulação, considerando então que o imóvel avaliado possua um valor venal de R$ 300 mil. O primeiro passo então é verificar seu valor venal de referência, para então podermos compará-lo com seu valor venal e termos uma clara ideia de qual dos dois é o maior que será usado para cálculo.
A caráter de cálculo, vamos supor que os R$ 300 mil seja o maior valor venal, e que estejamos calculando para a cidade de Rio de Janeiro.
Valor venal: R$ 300 mil
Alíquota: 2% (para o Rio de Janeiro)
Assim temos:
ITBI = Valor venal x alíquota
ITBI = 300.000,00 x 2%
ITBI = R$ 6.000,00
Ou seja, o ITBI cobrado para um imóvel de R$ 300 mil na cidade do Rio de Janeiro é de R$ 6 mil.
Entretanto, este não é um valor definitivo , pois somente estamos considerando a compra direta deste imóvel, sendo que se tal aquisição for realizada através de financiamento, por exemplo, o valor deste imposto irá mudar.
Dependendo do tipo de financiamento que for utilizado (e aqui é bom que você fique atento), há uma porcentagem extra de até 0,5% em cima do valor que for financiado, isso até um valor limite máximo, o qual varia de município para município. E, o restante do valor que venha a exceder este limite máximo, e que seja ou não financiado, será aplicada uma porcentagem de 3%. Assim sendo, o valor pago do imposto será a soma destas duas parcelas:
ITBI = (F) * 0,5% + (BC – F) * 3%
Em que:
BC = O valor venal do imóvel que está sendo avaliado
F = O financiamento até seu limite máximo
Para te ajudar a entender melhor este cálculo, vamos analisar alguns exemplos abaixo, ambos considerando o mesmo imóvel no Rio de Janeiro com valor venal de R$ 300 mil:
1 – Financiando R$ 150 mil
Neste caso você decide financiar metade do valor de seu imóvel e, considerando que o limite máximo para transações seja de R$ 120 mil, então a alíquota de 0,5% será cobrada sobre este valor, sendo que o restante (R$ 300 mil – R$ 120 mil) será cobrado uma alíquota de 3%. Então nós temos:
F = R$ 120 mil
BC = R$ 300 mil
ITBI = (120 mil)*0,5% + (300 mil – 120 mil )*3%
ITBI = R$ 600,00 + R$ 5.400,00 = R$ 6.000,00
Neste exemplo o valor pago para o ITBI será de R$ 6.000,00
2 – Financiando R$ 100 mil
Nesta situação o valor financiado não irá superar o limite máximo, ou seja, a alíquota de 0,5% irá incidir sobre o valor total financiado.
R$ 100 mil * 0,5% = R$ 500,00
R$ 300 mil – R$ 100 mil – R$ 200 mil * 3% = R$ 6.000,00
ITBI = R$ 500 + R$ 6000 = R$ 6.500,00
Este será o valor pago para o ITBI. Ou seja, o ITBI nesta modalidade acabou por ficar ainda maior, sendo necessário que você realiza os devidos cálculos antes de tomar sua decisão em definitivo. É importante também ressaltarmos que o limite máximo é alterado periodicamente pelos municípios, sendo necessário também ficar atento a isto.
Agora que você já sabe o que é ITBI
Agora que você já sabe o que é ITBI fica mais fácil se programar antecipadamente para ele e não acabar tomando um susto daqueles quando for adquirir seu imóvel e se deparar com uma taxa a mais que você não tinha nem levado em consideração.
Ou seja, por mais que seja uma taxa a mais para pagar e isso é sempre péssimo, melhor saber o que é ITBI agora do que mais tarde!
